Le perequazione è uno degli istituti che si possono utilizzare nelle trasformazione territoriali. pianificazione comunale.

Il termine perequare è stato coniato in campo amministrativo e significa letteralmente “ripartire equamente”. In campo urbanistico alla perequazione è stato affidato il compito di fare giustizia distributiva nei confronti dei proprietari dei suoli destinati a usi urbani e formare, senza espropri e spese, un patrimonio di aree a servizio della collettività. Tale principio è stato proposto dall’Istituto Nazionale di Urbanistica nel 1995 all’interno del XXI congresso nazionale per trovare una soluzione al cosiddetto doppio regime dei suoli che, attraverso il piano comunale, andava a creare suoli assoggettati a vincolo di inedificabilità in attesa di essere espropriati per pubblica utilità e suoli in cui era consentita l’edificazione privata e la valorizzazione fondiaria.

I prodromi della perequazione urbanistica sono rintracciabili nell’art. 23 della L. 1150/42 che introduce i comparti edificatori. Ad essa si sono succedute diverse leggi e sentenze della Corte Costituzionale prima di arrivare alla definizione di questo istituto da parte dell’INU.

Oggi, vigendo ancora la L. 1150/42 e a seguito della riforma del titolo V della Costituzione, l’istituto della perequazione è normato dalle leggi regionali. Nelle diverse sperimentazioni la perequazione può essere estesa all’intero territorio comunale (perequazione assoluta) o ad una sua porzione (perequazione parziale) e può prevedere l’equa distribuzione degli indici volumetrici all’interno di un comparto edificatorio (perequazione limitata) o interessare tutte le aree di trasformazione del territorio comunale (perequazione generalizzata).

Con lo sdoppiamento del piano in una parte strutturale e una operativa, lo strumento urbanistico è diventato meno rigido rispetto al precedente PRG e si pone come obiettivo quello di incidere sulla rendita urbana alla radice superando i diritti edificatori attribuiti a tempo indeterminato.

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Il nuovo modello di pianificazione con il piano strutturale conserva un carattere conformativo per i vincoli ricognitivi (di tipo ambientale, paesistico, ecc.) e assume un carattere programmatico e di indirizzo esprimendosi con criteri perequativi generali e flessibili; con il piano operativo attribuisce prescrittività alle nuove trasformazioni per il periodo previsto e per le quantità parziali che gli operatori saranno in grado di realizzare e il Comune di concedere in riferimento ai propri programmi attuativi.

Affini all’istituto della perequazione vi sono poi quelli della compensazione e della incentivazione (o premialità). Il primo, legittimato dalla sentenza 179/1999 della Corte Costituzionale, presuppone che sia possibile compensare un’eventuale lesione del diritto proprietario garantendo la medesima cubatura o una cubatura ritenuta compensativa del danno subito da sfruttare su un’area diversa da quella originaria. Il secondo consiste nel riconoscere una quantità edificatoria volumetrica premiale a seguito della realizzazione di determinati interventi di riqualificazione urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale.

L’applicazione del principio della perequazione dipende da diverse variabili: gli obiettivi e le finalità dell’amministrazione, i territori in cui si applica e le relative caratteristiche ambientali e urbanistiche, le esigenze collettive e le domande sociali.

La città contemporanea offre numerose sfide, una delle quali, forse la più impellente, è contenere il consumo di suolo. (Questo è anche uno degli obiettivi principali della legge regionale toscana).

Le recenti dinamiche urbane e del mercato immobiliare hanno portato la città a sfrangiarsi nel territorio agricolo frammentando i territori naturali e creando delle fasce di transizione le cui conseguenze economiche, sociali e ambientali devono essere affrontate attraverso un approccio multidiscipliare e impiegando strumenti diversi.

Le aree periurbane sono caratterizzate da bassa densità, disordine dell’impianto urbano, assenza di margine, assenza di spazi pubblici, carenza di servizi. Nel percorso di impostazione di uno strumento di pinificazione comunale per la gestione delle trasformazioni urbane contemporanee, istituti quali la perequazione, la compensazione o l’incentivazione possono creare le condizioni per trasformare le criticità delle aree periurbane in opportunità. Attraverso questi strumenti è possibile impostare un percorso che possa poi portare alla realizzazione di progetti che contengano la dispersione urbana, ricostituiscano il margine urbano, riconvertano gli pazi interclusi in spazi per la colletività, inseriscano servizi di quartiere e spazi pubblici, realizzino una “green belt” per la tutela della biodiversità, ecc.

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La realizzazione degli obiettivi della pianificazione non è raggiungibile automaticamente, per il solo fatto che esiste un piano, ma questo va gestito per la realizzazione degli obiettivi; ne deriva quindi che tale gestione in un modo nell’altro comporti una negoziazione tra pubblico e privato. Gli strumenti del tipo analizzato costituiscono il tentativo di normare, nei processi di trasformazione della città del territorio, la negoziazione tra la parte pubblica e la parte privata.

PUNTI DI DEBOLEZZA

  1. Rispetto a tutta la relazione ho argomentato poco l’impostazione dello strumento della perequazione in riferimento ad uno strumento di pianificazione comunale specifico, ho offerto un’ipotesi di applicazione dell’istituto della perequazione solo ad uno dei tanti ambiti possibili (il periurbano) indicando in linea troppo generale e teorica come potrebbe essere utile nella gestione dello sprawl.

Soluzione: specificare che l’ambito urbano preso ad esempio è solo uno dei tanti possibili, approfondire il tema del periurbano descrivendo meglio quali dinamiche lo generano, individuare uno strumento specifico (ad esempio il piano attuativo) e descrivendone i passaggi definire il momento in cui impostare gli strumenti della perequazione e della compensazione.

  1. La definizione delle tipologie di perequazione possibili (assoluta, parziale, limitata, generalizzata) è rimasta ad un livello superficiale, solo accennata.

 

SOLUZIONI

Dedicare più spazio alle tecniche perequative, approfondire con dei casi studio le diverse sperimentazioni (ad es. PRG Ravenna 1993 per la compensazione e LR Umbria 12/2008 “Norme per i centri storici” per l’incentivazione), affrontare l’applicazione della perequazione nel piano strutturale indicando il momento della definizione dei sistemi territoriali e delle UTOE come momento per definire dove andare ad applicare perequazione, compensazione e incentivazione.

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Strumenti di pianificazione 

  • piano strutturale
  • piano operativo
  • piano attuativo

Legislazione da sapere

  • Titolo V Costituzione
  • 1150/42 in particolare art 23
  • LR Toscana 65/2014 in particolare art. 100 (Perequazione)
  • DM 1444/68

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