Il comparto edificatorio viene introdotto per superare le difficoltà di attuazione dei piani urbanistici, spesso causate dalla frammentazione eccessiva della proprietà fondiaria.
Il comparto riunisce le proprietà immobiliari per le quali gli strumenti urbanistici prevedono una trasformazione unitaria da parte di più aventi diritto, individuando gli obiettivi di riqualificazione urbanistica e ambientale. Esso può comprendere sia beni immobili contigui che non contigui. Su invito del Comune o su iniziativa propria, i proprietari di beni immobili compresi in un comparto possono riunirsi in consorzio e presentare al Comune il piano urbanistico attuativo relativo all’intero comparto, con l’impegno, garantito da fideiussioni, di coprire i costi per realizzare le opere di urbanizzazione e per eventuali espropri necessari.
Per la costituzione del consorzio, è sufficiente la partecipazione dei proprietari che detengono la maggioranza assoluta dei beni immobili, calcolata in base al loro valore imponibile ai fini dell’Imposta Municipale Unica (IMU).
Di norma, la trasformazione in comparto è attuata tramite un intervento indiretto, ossia mediante un piano urbanistico attuativo convenzionato. Nei comparti di dimensioni contenute e con bassa complessità, lo strumento urbanistico può prevedere che la trasformazione unitaria avvenga tramite un intervento diretto, ossia con un permesso di costruire convenzionato.
I proprietari che non aderiscono al consorzio hanno il diritto di entrare a farne parte, coprendo le spese di competenza, entro i successivi cinque anni dalla data di sottoscrizione della convenzione del piano urbanistico attuativo. Trascorso tale termine, il Comune promuove una procedura di evidenza pubblica per selezionare un soggetto imprenditoriale che sostituirà i proprietari non aderenti, entrando nel consorzio e realizzando la parte privata del piano urbanistico attuativo non ancora realizzata. A tale soggetto imprenditoriale è richiesto di anticipare al Comune le spese necessarie per eseguire le espropriazioni dei beni dei proprietari che non hanno aderito.
Per approfondire la frammentazione normativa esistente in Italia, è possibile consultare le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) e gli articoli sull’attuazione del comparto edificatorio.
I comparti sono soggetti all’obbligo di uno strumento attuativo preventivo.
Quadro Normativo:
È utile premettere alcune considerazioni sull’evoluzione dell’istituto del comparto. Questo è stato introdotto dal D.L. Lgt. 19 agosto 1917, n. 1399, nell’ambito delle misure straordinarie adottate a seguito del terremoto di Messina. Successivamente, è stato disciplinato in via generale dall’art. 870 del codice civile e dall’art. 23 della legge 17 agosto 1942, n. 1150.
Nel 2011 sono state introdotte misure di tipo perequativo, compensativo e incentivante, finalizzate a generare diritti edificatori. In particolare, l’art. 5, comma 3, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, ha previsto queste modifiche.
Art. 870 del Codice Civile: Comparti
Quando è prevista la formazione di comparti, che costituiscono unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e adattamento, gli aventi diritto sugli immobili inclusi nel comparto devono regolare i loro reciproci rapporti in modo da rendere possibile l’attuazione del piano. Possono anche riunirsi in consorzio per l’esecuzione delle opere. In mancanza di accordo, è possibile procedere all’espropriazione, secondo le normative in materia.
Note: I comparti edificatori sono stati inizialmente previsti da leggi speciali per risanare le zone danneggiate da fenomeni sismici, anche se, nel corso del tempo, il loro utilizzo è stato limitato.